¿Tomaste la decisión de adquirir una casa? ¡Felicidades! Comprar una propiedad es un sueño que muchas personas tienen. Sin embargo, el elevado costo provoca que el crédito hipotecario sea una opción muy popular de financiamiento. Si este es tu caso, te recomiendo tomarte el tiempo de familiarizarte con los conceptos para elegir el producto que más te conviene.
¿Qué es un crédito hipotecario?
También conocido como crédito de vivienda, es un préstamo a largo plazo que hace una institución financiera, sea banco o una Sociedad Financiera de Objeto Múltiple (Sofom), para comprar una casa o un departamento. El respaldo del crédito es la propiedad misma; por ello, si se deja de pagar, el acreedor hipotecario está en su derecho de demandar el pago ante la ley o promover la venta forzosa del inmueble para recuperar el crédito.
Así es, sacar un crédito que tenga un bien por garantía, como el crédito hipotecario, implica que en caso de faltar con las mensualidades, se corre el riesgo de perder el inmueble. Por eso, es muy importante dimensionar el compromiso que se adquiere y contar con la información necesaria para elegir el producto que se ajuste mejor a nuestras condiciones económicas.
¿Cómo sacar un crédito hipotecario?
Si ya has decidido qué casa o departamento quieres comprar y conoces su precio, la forma más sencilla de tramitar un crédito hipotecario es acercarte a tu banco. Así, a partir de tu ingreso, capacidad de pago e historial de crédito determinará si eres viable para otorgar un préstamo de este tipo.
En ese sentido, debes tomar en cuenta que la institución financiera evaluará conforme a sus criterios de riesgo y la información que le proporciones la viabilidad de aprobarte un crédito hipotecario, con lo que cabe la posibilidad que el primer banco donde iniciaste el trámite decida no aprobar tu solicitud. Sin embargo, puedes tocar la puerta de otros bancos hasta encontrar alguno que acepte tu petición y te otorgue el crédito bajo condiciones específicas.
¿Cuáles son los pasos para obtener un crédito hipotecario?
En primer lugar, se debe tomar en cuenta que se trata de un compromiso que puede durar hasta 20 años (en algunos casos el periodo puede ser mayor) y que puede abarcar hasta 30% de tus ingresos. En ese sentido, la primera reflexión es analizar si se cuenta con la capacidad de pago de esta dimensión sin que implique un problema de sobreendeduamiento.
En segundo lugar, se debe escoger una vivienda acorde al bolsillo. Intentar adquirir un inmueble mucho más allá de los ingresos actuales puede limitar la aprobación del crédito por parte del banco.
Como tercer paso, se debe contar con la documentación en regla además de recursos para gastos extra como avalúo y servicios notariales. Toma en cuenta que en algunos casos el crédito hipotecario también incluye este tipo de desembolsos.
MUY IMPORTANTE. Se deben comparar entre varias instituciones financieras las condiciones del crédito hipotecario, principalmente la tasa de interés.
Requisitos para crédito hipotecario
- Identificación oficial
- Comprobante de ingresos
- Constancia de antigüedad en el trabajo,
- Avalúo del inmueble que se busca adquirir
- En algunos casos, se solicitará cubrir un enganche y gastos notariales
¿Cómo funciona un crédito hipotecario?
El sentido común nos indica que un producto financiero de este tipo tiene el mismo funcionamiento que otros préstamos bancarios. No es así. Tiene algunas particularidades que se deben tener muy presente.
En primera instancia, al aceptar las condiciones del crédito hipotecario, firmarás un contrato en el cual te comprometes a pagar de forma mensual el monto por capital y los intereses por un periodo determinado.
OJO, la propiedad se queda como garantía del crédito, con lo que en caso de que no cumplas las condiciones de pago, te enfrentarás a los siguientes escenarios:
- En un mes de atraso se generarán intereses moratorios, regularmente mayores a los que pagas de forma habitual por tu crédito.
- Al término de tres meses sin pagar, se congela tu tasa de interés pero continuarás pagando intereses moratorios.
- En un plazo mayor de no pago, el banco puede iniciar un juicio en tu contra y quitarte el inmueble para recuperar el crédito.
Compara crédito hipoteca
En los portales electrónicos de las instituciones financieras existen comparadores de crédito hipotecario de la oferta que existe en todo el país. De igual forma, la Condusef te ofrece también una herramienta digital para que revises las condiciones y costo de los diversos productos que ofrecen los bancos, lo cual te será muy útil para tomar la mejor decisión que se adapte a tu presupuesto.
¿Cuál es el mejor crédito hipotecario?
Con datos a julio de 2020, la mejor tasa en crédito hipotecario la ofrecen dos instituciones financieras: Santander México con intereses de 7.75% y BBVA, con una crédito hipotecario con una tasa a 7.90%. En ambas instituciones, es muy importante que revises los términos y condiciones para acceder a este tipo de préstamos al mejor costo posible.
Solicitar una hipoteca en línea México
El desarrollo de productos financieros en línea ha provocado que los principales bancos que operan en México te ofrecen la alternativa de solicitar una hipoteca directamente en sus portales de internet. Si bien una gran parte del trámite lo puedes realizar de forma remota, toma en cuenta que al momento de firmar el crédito y realizar otros procedimientos notariales, tendrás que efectuarlo presencialmente.
Para ayudarte a elegir el mejor crédito para ti, te brindaré las siguientes recomendaciones:
Utiliza un simulador de crédito
Un primer paso para ir a lo seguro es utilizar el simulador de crédito hipotecario en línea que ofrece la Comisión Nacional para la Protección y Defensa de los Usuarios de Servicios Financieros (Condusef). En la página electrónica de cada banco también encontrarás un programa similar con detalles importantes que pueden ser de utilidad si ya eres cuentahabiente.
Esta herramienta te dice lo que cobra cada banco por estudio socioeconómico, avalúo, enganche, gastos notariales, seguro de daños, seguro de vida o comisión de administración. Dependiendo del monto de crédito que solicites, el simulador arrojará el pago mensual. Este primer esbozo de gastos te ayudará a identificar si sobrepasa tu capacidad de endeudamiento.
Considera tu edad e ingresos
La edad mínima requerida para contratar un crédito hipotecario es de 18 años y la máxima de 64 años 11 meses. El cálculo se basa en el ingreso neto mensual, en el valor del inmueble y si la persona cuenta con apoyo o subsidio de algún organismo nacional de vivienda como el ISSSTE o el Infonavit. En el primer caso, la prestación se otorga a la persona que trabaja en una institución de gobierno. En el segundo caso, la persona trabaja en la iniciativa privada y tiene derecho a una subcuenta de vivienda y el monto de financiamiento será mayor.
Las hipotecas para jóvenes ofrecen, por norma general, condiciones más ventajosas. En algunos casos las instituciones financieras costean hasta el 100 por ciento, mientras que las hipotecas para mayores de 40 años son de hasta 80 por ciento, ya que se deduce que el usuario cuenta con ahorros para comprar el inmueble.
Contempla tu historial crediticio
Tu comportamiento como pagador cumplido en créditos anteriores y vigentes como tarjetas de crédito, financiamiento automotriz, telefonía y tiendas departamentales determinará si eres candidato a un crédito hipotecario.
Para conocer tu calificación puedes consultar tu reporte especial y score en el Buró u otra Sociedad de Información Crediticia (SIC). Considera que, si tienes un comportamiento positivo serás un cliente atractivo para las entidades financieras, por lo que será más sencillo que te aprueben el crédito. Si tus deudas se encuentran en atraso actualmente, es muy probable que no seas rechazado.
Acude al notario
Antes de firmar el contrato de compraventa asesórate con un notario. La idea es que éste revise los documentos de la propiedad y asesore jurídicamente a las partes, ya que tanto la compraventa del inmueble como el crédito hipotecario tendrán constancia en una misma escritura.
Es tu derecho elegir al notario, pero si no lo tienes la institución financiera puede sugerirte uno. Él será el responsable de calcular y retener los impuestos locales y federales por la compra del inmueble, por ello deberás pagarle los honorarios e impuestos correspondientes. Los demás gastos se pagan en la institución financiera una vez que hayas firmado el contrato de compraventa.
Considera el pago de intereses
Junto con el crédito hipotecario deberás pagar intereses; es decir, el precio del dinero que obtuviste como préstamo. Si eres puntual con tus mensualidades, los intereses disminuyen con el tiempo. En la actualidad, las instituciones financieras recompensan a los clientes cumplidos y ofrecen facilidades para que terminen pagando antes de lo esperado.
Amortiza a capital
En todos los créditos hipotecarios, mes con mes se va pagando una pequeña parte del capital original que contrataste y el resto son intereses. Dicho pago se llama amortización de capital y significa que cada vez el adeudo es menor que el mes anterior. Por esta razón, los intereses siempre se calculan sobre el saldo insoluto, es decir sobre lo que no has cubierto de la deuda.
Compara las tasas de interés
Hoy encuentras tasas fijas desde 9.20% y algunas instituciones financieras no te cobran comisiones por apertura ni gastos de investigación. Otras te reembolsan el avalúo o te financian los gastos de escrituración. Pero, para saber quién da este tipo de facilidades es necesario que dediques tiempo a buscar el crédito hipotecario que mejor se adapte a ti.
No olvides los seguros
Hasta que se termine de pagar la totalidad de la deuda, la vivienda permanecerá hipotecada a favor del banco. Esto conlleva, por ley, la obligación de contratar coberturas contra los daños que pueda sufrir el inmueble y por la vida del deudor, es decir, un seguro de casa y uno de vida.
Consulta un asesor inmobiliario
Si bien puedes adquirir vivienda a través de portales inmobiliarios libres, nuestra recomendación es que lo hagas acompañado de un profesional inmobiliario certificado. De esta manera tendrás certeza jurídica sobre la propiedad y la seguridad de que está libre de gravamen y no tiene daños estructurales en su construcción.
Mejora tu tasa de interés
Si ya tienes un crédito hipotecario y buscas mejorar la tasa de interés, tienes la opción de portar tu financiamiento actual a otro banco y/o tener liquidez a partir de su inmueble.
En cambio, si no te sientes conforme con el servicio que te ofrece la institución financiera, vale la pena revisar otras opciones, sobre todo si has sido un pagador puntual. Hoy los rangos de tasas de interés hipotecarios van desde 9.20% fija anual, a plazos de entre cinco y 20 años dependiendo del perfil del cliente.
Aunque el mercado de rentas va en aumento, recuerda que comprar una propiedad puede ser una inversión que elevará su valor a lo largo del tiempo. Por ello, nada mejor que iniciar con el pie derecho y buscar las condiciones adecuadas para tu bolsillo.
