Es muy común oír hablar de los traspasos, hay una idea errónea de que son ilegales, efectivamente este tipo de operaciones conllevan un riesgo, pero es posible realizar el traspaso de un lote de terreno o casa correctamente y cumpliendo con la Ley.
Los traspasos se necesitan ya sea porque has comprado otra propiedad, tu centro de trabajo cambio de lugar, tu familia creció y el tamaño de la casa ya no es suficiente para vivir cómodamente, o simplemente quieres adquirir otra casa o terreno más cara y requieren liquidez.
Cuando el propietario original de un lote de terreno sin escriturar desea cederlo a un tercero que puede ser un familiar o alguna otra persona interesada, se trata de un traspaso de terreno.
¿Qué costo tiene traspasar una casa o terreno?
El costo dependerá del valor que en ese momento tenga la propiedad de acuerdo al avalúo que se realice.
El Notario de acuerdo al valor actualizado de la casa o terreno y los aranceles establecidos en la Ley del Notariado elabora una cotización notarial desglosando los impuestos, derechos y honorarios que conforman los gastos de escrituración.
Si la casa o terreno tiene adeudos como hipoteca o de contribuciones ya se a agua y predial, se deben tomar en cuenta esos montos al momento de negociar el traspaso.
En caso de que la casa o terreno que se desea traspasar tenga deuda ¿Puedo traspasar aún sin terminar de pagar?.
Si, es posible. En el caso del vendedor, el proceso es el mismo. Pero es su obligación hacer saber al comprador que la propiedad tiene una hipoteca vigente y que deberá liquidarse al momento de la compraventa.
Es muy importante dar a conocer la existencia de la deuda desde el inicio, ya que el certificado de libertad de gravamen mostrará que la propiedad está hipotecada y si el comprador no estaba notificado con anticipación, puedes generar desconfianza y perder el negocio.
El precio del traspaso se establece de acuerdo con el avalúo que se practique a la propiedad. Además de tomar en cuenta el monto adeudado, se hace una negociación con el comprador.
Si piensas adquirir una propiedad con un traspaso de deuda, debes tener en cuenta que en caso de que le des el dinero al vendedor para que él pague el crédito, corres el riesgo de que no lo haga. Y, en ese caso, la Institución que financia el crédito puede exigir, no sólo las mensualidades, sino el total del adeudo.
Por ello es muy importante pagar directamente el adeudo al banco. Si es con tus recursos debe ser ante un Notario Público y mediante una cesión de deuda. O, si prefieres, un traspaso de la deuda con crédito hipotecario (entre los bancos harán la transacción de pago de la hipoteca sin riesgo para ti).
Si el traspaso es con el crédito hipotecario de un banco distinto, el banco del crédito hipotecario del nuevo comprador deberá pagar la deuda al otro banco para cancelar la hipoteca.
Si la persona a la que le vas a traspasar tiene aprobado un crédito hipotecario en el mismo Banco, el proceso es mucho más sencillo. Ya que el banco simplemente pasará tu deuda e hipoteca al nuevo comprador.
Una vez liquidada la deuda de tu crédito hipotecario, la propiedad ahora se encontrará hipotecada con otro banco y cliente.
Proceso Legal Traspaso con deuda
- Solicitar el saldo a pagar al banco o institución (Banco, ISSSTE o infonavit) al momento de hacer el traspaso.
- El Notario Público hace constar que la Institución Recibió el pago del comprador en nombre de la institución.
- Elabora una escritura por la cancelación de la hipoteca y por la compra de la propiedad por parte de un tercero.
- Se firma una nueva escritura con la nueva hipoteca de la deuda que se traspasó al comprador, así como la transmisión de la propiedad.
¿Qué papeles necesito para hacer un traspaso de lote de terreno?
- Contrato de Compraventa, Acuerdo Administrativo o Título de propiedad expedido por la Autoridad competente donde se ubica la propiedad.
- Identificación oficial Vigente, credencial de elector, licencia de conducir, pasaporte mexicano o cédula profesional.
- Comprobante de domicilio no mayor a 3 meses.
- Si adquiriste el terreno por un divorcio, necesitarás copia certificada de la sentencia. En donde se haga constar que obtuviste los derechos sobre el terreno que deseas traspasar.
Recomendaciones al realizar un traspaso de lote de terreno o casa:
Deja por escrito con anticipación las condiciones del traspaso en un contrato de promesa de venta o cesión de derechos ante Notario Público. Con estos documentos legales se dejan claras los derechos y obligaciones de las partes, así como los términos de la celebración de escritura pública y entrega de la casa o lote de terreno.
Es importante que el traspaso de lote de terreno o casa sea realice de forma legal. Te recomendamos que por ningún motivo el traspaso sea realizado verbalmente. Aunque la transacción sea con un familiar o conocido, la falta de formalidad al optar por el camino fácil para evitar los trámites y costos genera un riesgo importante tanto para quien vende como para el que compra.
