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Novo dono de imóvel deve pagar dívidas pendentes? Entenda

Novo dono de imóvel deve pagar dívidas pendentes? Entenda

Adquirir um imóvel é um investimento que deve ser muito bem planejado, principalmente se ele já teve outro proprietário antes. Antes de tomar sua decisão, uma das principais informações necessárias é saber se o imóvel possui dívidas pendentes, em adição a avaliar se ele está em bom estado e verificar toda a documentação. Mesmo assim, podem restar algumas dúvidas a respeito dos seus direitos e deveres, por isso, vamos te ajudar a entender melhor se o novo dono do imóvel deve pagar dívidas pendentes do mesmo ou não. Confira o post!

O que diz a lei sobre as dívidas de um imóvel

Já comprou a propriedade ou tem interesse em um imóvel com dívidas pendentes, como taxas de condomínio? O Código Civil, a “Lei dos Edifícios” (Lei nº 4.591/1964), diz que a responsabilidade pelos débitos pendentes é do adquirente, ou seja, do comprador do imóvel. O termo jurídico que explica essa obrigação é “sub-rogar-se”, em outras palavras, colocar-se no lugar não só da propriedade do imóvel, mas também de suas obrigações e deveres, como as dívidas.

Isso acontece porque, no Direito Imobiliário e Condominial, as taxas pertencem ao imóvel e não ao dono dele. Dessa forma, quando a propriedade é vendida, também transfere-se ao adquirente (comprador) as dívidas pendentes do imóvel, que passam a ser responsabilidade apenas do novo dono, que tomará posse do imóvel.

O artigo 1.345, do Código Civil deixa claro que o entendimento é este, conforme trecho que destacamos abaixo:

  • Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Dessa forma, nada impede que o dono de imóvel com dívidas o venda sem quitar os débitos pendentes. Cabe ao comprador e é de interesse dele que aja com cautela e verifique todas as informações possíveis do imóvel pelo qual tem interesse em realizar a compra. É melhor checar tudo que precisa antes de fechar negócio para não ter dores de cabeça no futuro e afirmar que esse investimento faz sentido para você e para sua realidade financeira.

Quero comprar um imóvel com dívidas – o que fazer?

Se você tem interesse em um imóvel com dívidas pendentes, mas não quer pagar por elas, é possível estipular no contrato de compra e venda, por meio de um acordo com o proprietário anterior, uma cláusula na qual fique explícito que a responsabilidade pelos débitos do imóvel são do alienante e que, ao tomar posse da unidade e quitar as pendências da mesma, poderá cobrá-lo por aqueles valores através de uma Ação de Regresso.

O ideal nestes casos é procurar um advogado especialista e contar com seu auxílio para firmar um contrato sem brechas que podem trazer problemas futuros. Caso as dívidas pendentes do imóvel não sejam quitadas, as consequências podem incluir até mesmo a penhora e o leilão do mesmo, após uma ação judicial, que leva tempo e resulta em ainda mais gastos para as partes envolvidas. Por isso, o ideal é fazer tudo que puder para se respaldar antes mesmo de fechar o negócio. Confira algumas dicas a seguir.

Cuidados na hora de negociar um imóvel

Imóveis são grandes investimentos pelos quais muitas pessoas trabalham uma vida inteira! Por isso, este tipo de negócio requer atenção redobrada. Mas não se preocupe, com boa instrução e alguns cuidados simples você consegue evitar que seu sonho se torne um pesadelo, assim você pode desfrutar do seu bem como sempre quis. Para verificar se o imóvel possui dívidas ou não, é necessário:

– Pedir uma certidão negativa de débitos, expedida pelo condomínio há no máximo 30 dias, atestando que não há dívidas vinculadas à unidade; 

– Buscar informações com o síndico e com outros condôminos, além de verificar toda a documentação do imóvel e do condomínio;

Caso seja identificado que o imóvel tem dívidas pendentes e você queira dar continuidade à negociação mesmo assim, há três alternativas:

  1. Tentar negociar com o vendedor para que o valor da dívida do imóvel seja abatido do valor de venda da propriedade. Assim, o desconto pode ser usado para quitar os débitos;
  2. Comprar o imóvel sabendo que terá que assumir a dívida integralmente;
  3. Pagar a dívida e cobrar o ressarcimento do antigo proprietário com a Ação de Regresso, como comentamos anteriormente.
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