Fiador não responde por dívida depois de vencido o contrato? Saiba mais

Quando o assunto é aluguel de imóveis, o fiador tem o papel de proteger o proprietário caso o inquilino falhe com os pagamentos seja no valor da locação, do condomínio, do IPTU ou até mesmo para cobrir danos ao imóvel. Quando o locatário tem dívidas desse tipo, o fiador assume o dever do pagamento, conforme previsto em contrato. Mas o que acontece após o vencimento do que foi acordado inicialmente? Saiba mais sobre as obrigações do fiador em cada caso, no post de hoje!

 A Lei do Inquilinato

Todos os direitos e deveres das partes envolvidas na locação de um imóvel, locatário, inquilino e fiador, são respaldados pela Lei nº 8.245/1991, denominada Lei do Inquilinato. Ela regula tanto as locações para fins residenciais quanto para fins comerciais, empresariais, não-residenciais, com exceção do aluguel de imóveis para finalidades agrícolas, pecuárias, agropecuárias, extrativistas ou mistas, que são regidas por outra lei especial. Confira o que diz a lei sobre o papel do fiador. 

Qual o papel do fiador no aluguel de um imóvel

Tanto no contrato do aluguel de imóveis para fins residenciais, quanto para fins comerciais, o proprietário pode exigir do locatário uma garantia, em formato de um caução, seguro de fiança locatícia, cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento ou fiança, conforme preceitua o art. 819 do Código Civil. Tudo para garantir que, caso o locatário não cumpra com os pagamentos, ele receberá o montante devido de alguma forma. 

As obrigações do fiador começam na assinatura e encerram na data estipulada no contrato. No caso de renovações automáticas do acordo, a obrigação contratual continua por, no máximo, 120 dias, o que geralmente vem especificado por meio de uma cláusula. 

Após esse período, se o fiador não tem mais interesse em continuar como forma de garantia na locação do imóvel em questão, é preciso notificar o proprietário (locador) ou a administradora, por e-mail ou carta registrada, conforme Art. 40, inciso X da Lei do Inquilinato, 8. 245/1991. Entenda melhor no próximo tópico.

Quando acabam as obrigações do fiador 

Existem alguns casos nos quais o fiador não responde mais pelas dívidas do locatário. O primeiro deles é, logicamente, a morte do fiador. No entanto, seus herdeiros devem responder pelas dívidas já existentes à época do falecimento, até o limite da herança, nos termos do art. 836 do Código Civil.

Também se extingue a fiança que estiver vigorando por prazo indeterminado, por manifestação de vontade do fiador, como já mencionamos anteriormente. Tal direito de exoneração das obrigações como fiador encontra-se prevista em Lei, devendo ser exercido mediante notificação com aviso prévio, durante o qual, é válido lembrar, permanecerá válida e eficaz a fiança durante um período de 120 dias.

Isso acontece porque entende-se que o contrato acessório segue o principal, logo, uma vez que este é prorrogado, mesmo que automaticamente, prorroga-se também as obrigações assumidas pelo fiador no acordo feito inicialmente. No entanto, nestes casos, para que os fiadores não fiquem vinculados a um contrato de aluguel de imóvel no qual não têm mais interesse em permanecer, seja qual for o motivo, a lei também possibilita ao fiador a sua desoneração, conforme o artigo 40, alínea X: 

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

[…]

X – prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Dito isso, é fundamental que os fiadores estejam atentos ao contrato de locação ao qual estão vinculados, pois assim que não tiverem mais a intenção de prorrogar a obrigação assumida por meio da fiança, deverão notificar o locador da sua intenção. Só a partir disso começa a contar o prazo remanescente de 120 dias de obrigação. Caso a notificação não seja realizada, o fiador permanece na totalidade das obrigações assumidas pelo locatário.
O ideal é não deixar o contrato vencer para então tomar uma atitude. Além disso, é melhor explicitar a sua vontade de deixar as obrigações de fiador para que o locatário possa encontrar uma nova garantia, caso tenha interesse em continuar com o contrato de locação do imóvel.