Actualmente se ha visto un incremento en el número de personas que caen en alguna lista de morosidad. Los datos del Banco de España, sitúan la tasa de morosidad de créditos concedidos en el 4,56%, con un incremento del 0,69% de los créditos no operativos, y en muchas ocasiones se llega a ser víctima de un embargo.
El embargo es una forma legal de garantizar a los acreedores el cobro de la deuda que siempre debe producirse por una resolución judicial o administrativa. El embargo puede recaer sobre viviendas hipotecadas, aunque debe diferenciarse de la ejecución hipotecaria. También cuando se trate de bienes gananciales. Debe diferenciarse el embargo de vivienda ejecutivo del proveniente de la Administración Pública, el cual está normado por el Reglamento General de Recaudación.
¿Cuándo se produce el embargo de una vivienda?
El embargo de una vivienda se produce principalmente por dos razones: la primera de ellas es cuando se tiene un préstamo hipotecario querido al momento de comprar una vivienda y que se ha dejado de pagar y es cuando el banco inicia un procedimiento de ejecución hipotecaria para proceder al embargo. Otra de las principales razones por las que se embarga una vivienda es que se haya contraído un préstamo con otra entidad y no se pueda pagar ni con bienes personales ni se le puede embargar la nómina. Asimismo, se puede suscitar un embargo de vivienda cuando una tercera persona tiene una deuda con el propietario, pero este no paga.
Para que pueda llevarse a cabo un embargo de vivienda la deuda que se tenga debe ser considerable, ya que por lo general cuando son deudas pequeñas se busca embargar algún otro bien como el dinero que se tenga en una cuenta corriente o si se tiene un sueldo superior al salario mínimo interprofesional. De lo contrario, si es una deuda pequeña, embargar una vivienda sería totalmente desproporcionado y no suele proceder. Y en el caso de ejecuciones hipotecarias por impago de cuotas de la hipoteca, se embargará directamente la vivienda al ser ésta la garantía del pago.
Procedimiento del embargo judicial
Una vez que se han determinado los bienes y determinado cuáles pueden ser embargados, la Ley de Enjuiciamiento Civil establece un orden para el embargo de los bienes en función de su liquidez y la menor onerosidad para el ejecutado. Es decir, no se puede embargar un bien si antes no se ha gestionado el embargo de los bienes que le anteceden. El embargo de viviendas se encuentra en el séptimo lugar del orden antecedido por dinero, créditos, joyas y objetos de arte, rentas, intereses y bienes muebles o semovientes.
Cabe mencionar que cuando la deuda es por una cantidad de dinero considerable los acreedores suelen solicitar el embargo de la vivienda como primera instancia. Por otra parte los Letrados de Administración de Justicia son los funcionarios competentes para acordar el embargo y se deben ajustar a los principios generales del embargo para proceder o no a la traba de la vivienda.
Al tratarse de un bien registrable, la parte ejecutante debe encargarse de su localización en forma directa o mediante solicitud al órgano judicial llamado Punto Neutro Judicial. Se trata de un sistema de acceso a bases de datos de la Administración y otras instituciones con la finalidad de reducir los tiempos de tramitación y aumentar la seguridad.
Cabe mencionar que en el embargo judicial se ordena realizar una anotación en el Registro de la Propiedad, para indicar que la misma se encuentra embargada. Esto no impide la venta del bien, pero limita las posibilidades de transmisión. Debe tenerse en cuenta que esta anotación preventiva de embargo en el Registro de la Propiedad caduca a los cuatro años desde la fecha de la anotación, en embargos practicados a partir del 8 de enero de 2001.
Según el artículo 587 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el embargo se entiende existente a partir de su decreto por el Letrado de Administración de Justicia. A partir de este momento, el deudor tiene varios recursos a fin de evitar la subasta judicial, los cuales deben ser interpuestos dentro de los plazos establecidos.
Embargo de una vivienda por una deuda sin garantía hipotecaria
El embargo de una vivienda sin garantía hipotecaria se producirá de la siguiente manera:
- Lo primero será demostrar que existe una deuda sin garantía que pueda acreditarse judicialmente. En dicho caso deberá presentarse la demanda en la que se solicite que se condene al deudor a pagar la cantidad de la deuda, y en función de la cantidad de la deuda y de la documentación que se tenga se realizará un procedimiento monitorio ya sea verbal u ordinario. En dado caso que el deudor tenga una sentencia que condena a pagar, contará con un plazo de 20 días para realizar el pago voluntariamente.
- Si transcurren los 20 días y el deudor no realiza el pago de la deuda el acreedor solicitará al juez, mediante una demanda de ejecución, que se proceda con el embargo de los bienes del deudor.
- En caso de que el deudor no disponga de dinero en sus cuentas ya sea de nómina o pensión, se podrá solicitar el embargo de la vivienda.
- Si el embargo de la vivienda es concedido por el juez se anotará en el Registro de la Propiedad dónde se encuentre la finca.
- Cuando la propiedad es anotada, si el embargo es preferente (LETRA A), el acreedor puede solicitar que la vivienda sea tasada por un perito judicial y que se proceda con la venta por medio de la subasta pública judicial.
- El dinero de la subasta se consignará en el Juzgado para saldar la deuda reclamada así como las costas del procedimiento.
