Una ejecución hipotecaria es el procedimiento por el cual el acreedor puede cobrar su deuda mediante la ejecución de la garantía (la vivienda hipotecada) si el deudor no cumple con su obligación de pagar las cuotas. Si los impagos son de entre tres y seis cuotas mensuales, el banco inicia un proceso de ejecución hipotecaria con el que no reclama sólo esas mensualidades atrasadas sino el monto total del crédito pendiente a un interés que ronda entre el 20 y el 25%, por penalización.
Si no se puede pagar lo estipulado en la ejecución, ni tampoco los avalistas del préstamo, se pasa a la subasta del inmueble, proceso que dura entre seis y ocho meses. Esto si la casa no es vivienda habitual. Si lo es, hay la rehabilitación del préstamo si el dueño paga las cuotas pendientes más los gastos; eso quiere decir que hasta el día señalado para la subasta se puede entregar lo que se debe y evitar que se ejecute la vivienda, siempre que sea la vivienda principal de la familia. A partir de entonces el propietario/deudor podrá seguir pagando la hipoteca como si no hubiese pasado nada. Esta posibilidad solo se puede ejercer una vez cada cinco años.
Cuando se produce la subasta, y no hay comprador, el banco puede adquirir la vivienda por el 60% del valor de tasación. El antiguo propietario, después de perder su casa, debe abonar lo que resta entre el precio al que el banco se ha adjudicado la vivienda y el importe total del crédito, además de las costas judiciales y los intereses de demora, que rondan cerca del 8% anual. Si con ese 60%, o con la subasta, se cubre toda la deuda, esta queda saldada. Este aspecto queda reflejado en el Real Decreto-Ley 8/2011.
En las ejecuciones hipotecarias, existe una especialidad en virtud del artículo 685 apartado quinto de nuestra Ley de Enjuiciamiento Civil que expresa: “A los efectos previstos en el apartado 1 del artículo 579 será necesario, para que pueda despacharse ejecución por la cantidad que falte y contra quienes proceda, que se les haya notificado la demanda ejecutiva inicial. Esta notificación podrá ser practicada por el procurador de la parte ejecutante que así lo solicite o cuando atendiendo a las circunstancias lo acuerde el Secretario judicial.”
De lo anterior se extrae que, en las ejecuciones hipotecarias en las que no se hallen incluidos en la demanda inicial a los fiadores o avalistas, no se podrá ejercitar contra ellos, acción alguna con posterioridad.
Dentro de las cantidades que te pueden reclamar después de una ejecución hipotecaria podemos encontrar las siguientes:
- El principal restante.
- Intereses remuneratorios
- Intereses Moratorios
- Las costas del procedimiento judicial
En los casos en los que el bien ejecutado sea considerado la vivienda habitual del ejecutado, el artículo 579.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil establece que;
“En el supuesto de adjudicación de la vivienda habitual hipotecada, si el remate aprobado fuera insuficiente para lograr la completa satisfacción del derecho del ejecutante, la ejecución, que no se suspenderá, por la cantidad que reste, se ajustará a las siguientes especialidades:
- El ejecutado quedará liberado si su responsabilidad queda cubierta, en el plazo de cinco años desde la fecha del decreto de aprobación del remate o adjudicación, por el 65 por cien de la cantidad total que entonces quedara pendiente, incrementada exclusivamente en el interés legal del dinero hasta el momento del pago. Quedará liberado en los mismos términos si, no pudiendo satisfacer el 65 por cien dentro del plazo de cinco años, satisficiera el 80 por cien dentro de los diez años. De no concurrir las anteriores circunstancias, podrá el acreedor reclamar la totalidad de lo que se le deba según las estipulaciones contractuales y normas que resulten de aplicación.
- En el supuesto de que se hubiera aprobado el remate o la adjudicación en favor del ejecutante o de aquél a quien le hubiera cedido su derecho y éstos, o cualquier sociedad de su grupo, dentro del plazo de 10 años desde la aprobación, procedieran a la enajenación de la vivienda, la deuda remanente que corresponda pagar al ejecutado en el momento de la enajenación se verá reducida en un 50 por cien de la plusvalía obtenida en tal venta, para cuyo cálculo se deducirán todos los costes que debidamente acredite el ejecutante.
El artículo anterior establece el régimen en el que continua la ejecución en caso de que el valor conseguido tras la subasta de la vivienda habitual fuera insuficiente para pagar el crédito debido, otorgándose al deudor dos posibilidades de quita, siendo éstas de un 35% si paga lo restante en los cinco primeros años o de un 20% a los diez años.
